담보가등기와 보전가등기에 대해 설명해드리겠습니다. 가등기라고 하면 위험한 것으로 손대면 안되는 것이라고 잘 알고계시죠? 어떠한 내용을 담고있는 것인지, 무엇을 말하는지 모르시는 분들이 많습니다.
실제 등기사항전부증명서를 살펴보면 가등기라고 표시가 되고 있는데요. 가등기는 그 내용에 따라 담보가등기와 보전가등기로 나뉘는데 표시되는 것은 구분없이 나타나기에 어떠한 내용인지 알기가 어렵습니다.
간단하게 설명을 하자면 담보가등기는 금전을 빌려주고 그것을 담보하기 위한 성격으로 하는 가등기입니다.
보전가등기는 본인이 소유권을 넘겨 받을 수 있는 권리를 보전하기 위해 하는 가등기입니다. 보통 주택을 매수하면서 대금의 일부나 전부를 지불한 상태로 현재 소유권이전을 못하는 상황일 때 설정합니다.
내용을 보면 전혀 다른 내용을 담고 있다는 것을 알 수 있습니다. 하지만 등기사항전부증명서를 보면 이와 같은 내용이 아니라 채권에 대해서만 나와있습니다. 채권액과 채무자, 그리고 변제기와 이자 등이 기재되어 있어서 다른 사람이 보면 담보가등기인지 보전가등기인지 알기가 어렵습니다.
가등기가 설정되어 있는 곳의 부동산에 문제가 생겨 경매로 넘어가게 되면 법원에서 가등기의 성격을 파악하기 위해 가등기권자에게 이를 신고하라고 최고합니다. 법원의 최고를 받고 채권계산서를 제출하지 않는다면 이것은 보전가등기로 보게됩니다.
보전가등기로서 소유권이전 청구권의 성격인 가등기는 부동산 권리에 대한 청구권입니다. 경매에도 배당에 참여가 안됩니다. 담보가등기인 경우에는 법원에 채권신고를 하고 그 순위에따라 배당을 받고 소멸합니다. 선순위에 있는 보전가등기는 낙찰된 후에도 계속해서 남아있고, 인수되는 것이기에 조심해야합니다.
담보가등기와 보전가등기에 대해 알아보겠습니다.
[담보가등기]
1. 하는 이유 - 금융기관에서는 보통 돈을 빌려주면서 그 담보를 목적으로 부동산에 저당권을 설정합니다. 이렇게 하는 이유는 저당권을 설정할 때 비용보다 더 저렴하기 때문입니다. 담보가등기로 해도 저당권과 같이 말소기준권리가 됩니다. 그리고 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 만약 청산하게 되면 가등기권자의 명의로 소유권이전을 할 수도 있습니다. 저당권 설정하는 것보다 비용이 덜 들고, 선택할 수 있는 폭이 넓기에 하는 것입니다.
2. 형식 - 가등기는 기재가 어떤지를 보는 것이 아니라 실제 내용과 당사자의 의사에 따라 결정하게 됩니다. 법원통보에 따라 내용을 알 수 있으니 그 전까지는 구분이 어렵습니다.
3. 배당신청 안하거나 못받은 경우 - 법에 담보가등기는 경매 시 매각으로 소멸한다는 규정이 있습니다. 그렇기에 배당여부와 상관없이 소멸됩니다. 경매가 진행되면 말소촉탁 대상이 되는 것이죠. 배당신청을 꼭 해야겠습니다.
4. 소멸 - 경매 시 담보가등기는 소멸합니다. 저당권처럼 경매 시 말소기준권리가 되고, 배당절차도 저당권과 같습니다.
[보전가등기]
1. 하는 이유 - 부동산을 매매하면서 매수자가 현재 소유권이전을 하지 못할 상황인 경우에 합니다. 매매대금의 일부 혹은 전부를 지급한 상태에서 매도자가 다른사람한테 등기이전을 하지 못하게 하는 것입니다. 가등기권리자가 나중에 본등기를 하게되면 그 순위는 가등기 한날이 됩니다. 만약 보전가등기가 설정된 주택에 임대로 들어가게 되면 위험하다는 것입니다. 임차인이 살고 있는 상태에서 가등기권리자가 본등기를 하면 임차인은 후순위로 밀리기 때문에 임차권을 주장할 수 없는 것입니다.
2. 대금 완납 후 본등기 효력 발생 - 경매에서 담보가등기는 낙찰자가 대금을 납부하면 소멸됩니다. 보전가등기는 낙찰자의 대금납부와 관계없이 계속해서 유지되는 것이죠. 낙찰자가 소유권을 이전한 상황에서 가등기권리자가 본등기를 하면 그 순위는 최초 가등기를 한 시점으로 보게 됩니다. 낙찰자는 소유권을 잃게 되는 것입니다. 경매에서 해당부동산에 설정된 가등기가 보전가등기라고 밝혀진다면 낙찰자는 배당이 진행되기 전에 법원에 계약해제 신청을 하고, 경매대금의 반환청구를 해서 구제 받아야겠습니다.
3. 가등기 이후 보증금 증액 - 가등기가 설정된 이후에 증액돈 보증금에 대해 임차인은 가등기에 의해 본등기를 한 권리자에게 증액분에 대한 반환을 요청 하지 못합니다. 가등기 이전의 보증금에 대해 반환을 받을 수 있습니다.
4. 가등기 종류가 파악 안될 때 - 법원에서 가등기권리자한테 신고하라고 최고하지만 신고하지 않는 경우가 있습니다. 법원에서는 매각물건명세서에 해당부동산의 가등기는 낙찰자가 인수할 수도 있다고 말합니다. 보전가등기일 확률이 있으니 조심해야겠죠?
가등기가 설정된 부동산을 보게되면 살펴봐야할 것이 말소기준권리보다 먼저인지 나중인지를 확인합니다. 후순위라면 담보가등기는 매각 시 소멸되겠죠. 보전가등기로 낙찰자가 인수해야된다면 나중에 본등기로 소유권을 잃게될 수 있으니 주의해야겠습니다. 법원에 가등기권리자가 접수한 채권내역이 있는지 체크를 해봐야합니다.
지금까지 가등기의 종류 담보가등기와 보전가등기에 대해 설명했습니다.
