건물일부에 전세권을 설정 하는 것에 대해 안내를 해드리겠습니다. 보증금을 지키는 방법중 하나로 전세권을 설정하는 것이라 알고계신분들 많습니다. 전세권을 설정하게 되면 등기사항전부증명서에 올라가기 때문에 가장 확실하고 안전하다 느끼는 것인데요. 전세권 설정에 대해 더 알고 있어야할 것이 있습니다.
전세권설정만으로 안심할 것이 아니라 확정일자까지 챙겨야 한다는 것입니다. 확정일자를 받지 않았다가 나중에 보증금을 잃게 될 위험이 있기에 주의해야되는 것이죠. 왜 확정일자까지 받아야하는지, 만약 주택이나 상가에서 그 일부에 대한 전세권 설정에 대해 알려드리겠습니다.
1. 주택의 일부에 전세권 설정 - 다가구주택의 경우 세대구분이 없기에 단일 소유자로 되어 있습니다. 여러 주택 중 한개의 호실에 대해 임대계약을 하고 입주와 동시에 전세권설정을 했다고 가정하겠습니다. 만약 주임법 상 대항력을 갖추지 못했다면 나중에 경매로 넘어갈 때 보증금을 잃게 될 수 있습니다.
경매가 시작되면서 본인의 전세권에 대한 배당요구를 할 것입니다. 그러면 건물의 매각 대금에서만 우선변제를 받을 수 있고 전세권은 소멸합니다. 전세권설정은 해당부동산의 건물에 대해서만 설정하는 권리가 되겠습니다. 그래서 매각대금중 토지분에서는 배당받을 수 없는 것이에요.
건물이 오래된 곳은 건물의 감가상각을 따지면 건물가액이 확 낮게 책정됩니다. 그러면 낙찰되더라도 건물대금이 낮기에 본인의 보증금을 전액 회수하기가 어려울 수 있겠죠. 임차주택에 전세권을 설정하면 그것으로 다가 아니라 주임법상 대항력과 우선변제권 요건을 갖춰야 합니다. 반드시 건물을 인도받고 해당주택에 전입신고를 하면서 확정일자까지 잊지말고 받는 것이 좋겠습니다.
경매 시 임차인이 주임법상 대항요건을 갖추고 있다면 건물과 토지 모두의 매각대금에서 배당을 받을 수 있습니다. 만약 소액임차인으로서 최우선변제권 대상이 된다면 일정금액을 변제받을 수 있겠습니다. 전세권설정과 주임법상 대항력을 갖췄다면 어느것이든 주장할 수 있습니다.
2. 상가의 일부에 전세권 설정 - 상가도 주택과 마찬가지로 상가의 일부에 전세권을 설정하는 경우, 경매 시 건물의 매각대금에 대해서만 배당을 받을 수 있습니다. 건물의 감가상각에 따라 그 가액이 낮아지면 보증금을 손해볼 수도 있는것이죠. 상임법상 대항요건을 갖추고 있어야만 건물과 토지 모두에서 배당을 받을 수 있겠습니다.
소액임차인은 최우선변제권도 주장할 수 있겠습니다. 상가임차인도 전세권과 상임법상 대항력을 모두 갖추고 있다면 두가지의 권리를 따로 주장할 수 있기에 유리합니다.
3. 민법상 임차인의 일부 전세권 - 주임법과 상임법의 적용 대상을 벗어난 임차인은 민법상 임차인이 되겠습니다. 만약 최선순위일 경우 본인의 대항력을 주장함으로써 낙찰받는 사람과 협상을 할 수도 있겠습니다. 하지만 후순위라면 건물대금에서만 배당받을 수 있으니 본인의 전세보증금 전체를 회수하지 못할 수 있겠습니다.
주택이든 상가든 건물의 일부에 전세권설정만 하는 것은 나중에 경매 시 위험할 수 있습니다. 전세권을 설정하는 것 보다는 그 건물과 토지 모두에 근저당 설정하는 것이 보증금 보호하는데는 더 나을 수 있습니다. 전세권대신 근저당을 설정하는 것이 쉽지는 않겠지만, 그래도 가능하다면 나중에 기간만료 후 보증금 반환이 안될 경우에 경매를 통해 회수할 수 있기에 유리하다 할 수 있겠습니다.
지금까지 건물 일부에 전세권설정하는 것에 대해 안내를 했습니다.
