주택과 입주권을 보유할 시 비과세 받을 수 있는지에 대해 안내해드리겠습니다. 우리나라는 유독 부동산을 재테크수단으로 여기고 투자대상 0순위로 꼽는 사람들이 많습니다. 지난 몇년간 부동산 거래가 활발해지면서 상승시장을 이끌었던 것도 재건축 시장이었는데요. 투자하시는 분들도 입주권과 분양권을 헷갈려하는 분들이 계시더라구요.
비슷한 이름의 두개의 권리는 완전 다른 성격을 나타냅니다. 가장 큰 차이를 꼽으라면 주택수에 포함되는지 여부가 되겠는데요. 입주권은 1주택으로 보고 주택수에 포함합니다. 분양권은 주택에 포함되지 않습니다.
입주권은 조합원들이 가지는 권리로 나중에 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 조합원은 정비구역내에 집이나 상가를 소유한 사람들이 되겠는데요. 정비구역내에 있는 이러한 주택이 관리처분인가일이 지나고 나면 입주권이 됩니다. 따라서 입주권은 기존의 주택을 대신하는 것이기에 주택으로 보는 것이죠. 만약 주택을 한채 소유하고 있고, 입주권도 하나 있다면 1세대 2주택인 것입니다.
잘 알고계시다시피 1세대 2주택은 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 온전한 주택이 아닌 입주권을 가진 사람으로서는 좀 억울하다 생각할 수 있겠죠? 이러한 상황에서 비과세 받을 수 있는 방법에 대해 안내를 하겠습니다.
1. 원 조합원
A. 입주권을 먼저 팔 때 - 입주권이 있는 상태에서 주택을 보유하게 되면 1세대 2주택이 됩니다. 주택이 있는 상황에서 다른 주택을 매입하는 경우 일시적 2주택 특례를 통해 비과세 받을 수 있겠는데요. 입주권 상태에서도 요건을 충족하면 비과세 받을 수 있습니다.
1) 입주권을 가진 날로부터 1년이 지난 뒤에 주택 취득
2) 주택 취득 후 3년 이내에 입주권 양도
3) 이때 입주권은 관리처분인가일 기준으로 2년 이상 보유한 상태여야 됩니다.
B. 재건축 사업이 시행되는 기간 중에 주택 구입 - 1주택을 보유한 원조합원이 재건축 사업이 진행됨에 따라 거주하던 주택이 멸실하게 되면 새로운 주택으로 이사를 해야합니다. 이렇게 주택을 취득하게 되는 때에도 요건을 충족하면 비과세 받을 수 있습니다. 주의해야할 점은 대체주택의 구입시점이 사업시행인가일 이후여야 합니다.
1) 사업시행인가일 이후에 취득한 대체주택에서 1년 이상 거주기간이 있어야 합니다
2) 재건축 주택이 완공되기 전이나 완공 후 2년내에 나중에 구입한 대체주택을 팔아야합니다
3) 재건축으로 새 아파트가 완공된 후 1년 이내에 세대원 전원이 새아파트로 이사하고 1년이상을 거주해야합니다.
2. 조합원 지위를 승계받은 입주권 + 주택 보유
주택을 보유하고 있는 상태에서 조합원 입주권을 승계취득하는 경우에는 비과세 적용에 2가지 방법이 있습니다.
A. 일시적 2주택 - 기존 주택을 보유하면서 새로 취득하는 입주권이 일시적 2주택의 요건을 갖추게되면 비과세 받을 수 있습니다.
B. 입주권을 가지고 있는 상태에서 새아파트가 완공되고 그때 2가지 요건을 충족하면 비과세 받을 수 있습니다.
1) 재건축으로 새아파트가 완공되고 2년 내에 세대원 전부가 새아파트로 이사하고 1년이상을 거주해야됩니다
2) 재건축으로 인한 새아파트가 완공되기 전이나 완공 후 2년내에 보유하던 일반 주택을 양도해야합니다
많이들 잘못 알고 있는 내용이 주택과 입주권을 가지고 있다며 비과세를 받을 수 있는지입니다. 입주권 전상태로 돌아가보면 2주택자 입니다. 2주택중 한채가 재건축에 들어간 것이고, 그리고 철거되면 1주택 상태가 되기에 착각을 합니다. 1주택이 된 상태로 있다가 새아파트가 완공되고 나서 3년이내에 기존주택을 팔면 비과세 받을 수 있을까요? 입주권에서 꼭 기억해야 할 것은 주택이라는 것입니다. 주택이 철거되면서 입주권이 그 권리를 대신하는 것이에요. 이것만 기억하시면 주택과 입주권을 보유하면서 주택수 계산이나 양도세 계산할 때 이해가 빠를꺼에요~
