보증금인상 한 후에 확정일자를 재발급받아야 하는지에 대해 안내하겠습니다. 이와 비슷한 내용으로 임차인이 본인의 보증금을 날리게 된 사연이 사고사례로 많이 나타나있습니다.
어떤 사연인지 소개를 하자면 예를 들어 임차인이 처음 전세1억으로 전세계약을 해서 들어갔습니다. 그리고 2년의 시간이 지나고 만기가 되었는데요. 임대인이 보증금을 5천 올려서 1억5천으로 해달라고 한 것이죠. 임차인은 보증금을 올려주고 1억5천만원으로 재계약서를 작성했습니다.
그렇게 살던 중 집이 경매에 넘어갔다는 소식을 접하게 된 것입니다. 임차인은 어떻게 된 일인지 알아보던 중 재계약 시점에서 근저당이 설정되어 있었고, 그 이후에 본인이 보증금을 증액했다는 것을 알게되었습니다. 처음 입주하면서 전입신고하고 확정일자를 받아두었기에 1순위라 생각하고 안심을 했는데요.
보증금인상 한 후에 확정일자를 새로받아야하는지에 대해 안내하겠습니다.
1. 보증금 인상하여 새로 계약서 작성 후 확정일자 재발급 - 기존에 작성하고 확정일자 받았던 계약서는 계속해서 보관합니다. 그리고 새로운 계약서 내용으로도 확정일자를 받아야되는데요. 새로운 계약서에는 계약일과 보증금증액으로 재계약한다는 내용이 들어가 있어야합니다. 확정일자는 순위를 나타내는 것이기에 기존 계약서도 잘 보관하셔야 한다는 점 기억해두세요.
2. 보증금인상 금액만큼 증액계약서를 작성하고 확정일자 재발급 - 인상한 금액만큼에 대해 서 계약서를 작성합니다. 그리고 내용에는 보증금인상해서 재계약한다는 것이 특약으로 들어가야겠습니다. 추가 작성한 계약서에 확정일자를 받으면 되겠구요. 이때도 기존계약서는 그대로 잘 보관해야합니다.
3. 주의할 점 - 기존 계약서를 가지고 와서 보증금 부분과 계약기간을 찍찍 긋거나 지우고 그위에 새로 쓰는 경우도 있습니다. 이렇게 인상된 보증금으로 확정일자를 새로 받을 수는 있지만 기존의 보증금 금액을 확인하기 어려울 수 있습니다. 나중에 문제가 생길 수 있으니 가장 좋은 방법은 기존계약서는 그대로 보관해두고 위에서 얘기한 1, 2번의 방법을 통해 확정일자 받는 것이 좋겠습니다.
4. 전세권설정을 했다면 - 전세권설정등기를 하면 등기사항전부증명서에 계약기간과 보증금 금액이 기재됩니다. 이상태에서 임대인이 보증금인상을 요구하면 등기사항전부증명서를 발급받아서 확인해야합니다. 권리내역에 다른 변동사항이 없다면 인상한 보증금에 대해 전세권 변경등기를 하면 되겠습니다. 만약 권리내역을 확인하는데 근저당 등의 다른 권리가 올라가 있다면 인상된 보증금 만큼 전세권 설정등기를 추가해야 보호받을 수 있습니다.
확정일자는 최초에 받아둔 것이 있고 나중에 증액한 부분만큼 새로 받는 다고 해서 기존 것이 사라지는 것이 아닙니다. 과거에 받았던 확정일자도 그대로 살아있고, 나중에 증액한 확정일자도 다음 순위로 보호를 받게되는 것입니다. 보증금에 변동이 있다면 꼭 확정일자를 잘 챙겨서 내보증금을 손해보는 일이 없도록 해야겠습니다.
