오피스텔을 용도변경 할 때 세금문제에 대해 안내하겠습니다. 오피스텔의 용도는 많이들 알고계신텐데요. 업무용과 주거용으로 나뉩니다. 업무용오피스텔과 주거용오피스텔은 적용되는 세율이 다르기에 잘알고 있어야합니다. 이러한 내용으로 임차인이 전입신고할 때 가장 많은 분쟁이 생깁니다.
임대인은 임대소득을 목적으로 오피스텔에 투자를 하는 것이죠. 최고 매매할 때 부가세를 납부하고, 일반 과세사업자로 등록한 뒤에 부가세를 환급받습니다. 업무용으로 사용할 경우에는 문제가 없지만 만약 임차인이 전입신고를 하면 그때부터는 주거용으로 보게됩니다. 주택임대 사업으로 용도를 변환했다고 보고 환급받은 부가세를 다시 내놓아야 하는 문제가 생기는 것이죠.
임차인 입장에서는 본인의 보증금을 지키기위해 전입신고와 확정일자를 받아야 하는 것이죠. 그래야 대항력이 발생하고, 나중에 연말정산도 받을 수 있으니 전입신고를 하려고 합니다. 임대인 입장에서는 부가세를 다시 내놓는것 자체가 불쾌한 일이죠. 그래서 처음 부동산에 내놓을 때부터 전입신고 안되니 전입 안하고 살 사람을 찾아달라고 요청하기도 합니다. 이러한 내용을 특약사항에 기재하기도 합니다.
그러면 오피스텔의 용도를 변경했을 때의 세금 - 부가세, 양도세에 대해 안내를 하겠습니다.
1. 부가세 - 오피스텔은 분양받으면 분양가 + 건물분에 대한 부가세를 납부합니다. 그리고 일반사업자를 낸뒤에 납부한 부가세를 환급받게 되는데요. 이렇게 환급해주는 이유는 일반과세사업자로서 나중에 임대를 놓고, 세입자한테 부가세를 받아 납부할 것이기에 돌려주는 것입니다. 하지만 부가세는 영업용으로 사용할 경우에만 발생합니다. 주거용으로 사용한다면 부가세가 생기지 않겠죠. 영업용으로 사용할 것이라 믿고 환급해줬는데 주거용으로 사용한다면 당연히 국세청에서는 다시 환수해야되는것입니다.
여기서 궁금해지는 것이 생기는데요. 만약 처음에는 계속해서 업무용으로 사용했고, 한참 지난 뒤에 주거용으로 용도변경을 했다면 얼마를 돌려줘야될까요?
부가세는 10년을 기준으로 과세기간을 정하고 있습니다. 납부는 년 2회로 상반기 1번, 하반기 1번 납부를 하죠. 만약 환급받은 부가세가 1천만원이라고 예를 들겠습니다. 5년동안 일반과세사업자로 임대사업을 했고, 그 이후에 주거용으로 변경을 했다면 기준이 되는 10년 - 5년 = 반납해야할 부가세는 5년치가 되겠습니다. 여기에 일반은 10%, 부당은 40% 초과환급 가산세를 추가해서 내야합니다.
위의 상황과 반대인 경우는 어떨까요? 주택임대사업을 하다가 일반사업자로 변경하게 되는 경우가 되겠습니다. 이런상황은 최초 부가세환급을 받았다가 반환한 뒤에 다시 업무용으로 바꾸는 상황인데요. 부가세의 일정부분은 환급받을 수 있습니다.
여전히 과세기간은 10년을 기준으로 계산합니다. 예를들어 2년동안 업무용으로 사용하던 중 주거용으로 변경을 했고, 그로부터 3년뒤에 다시 업무용으로 전환했다고 가정해보겠습니다. 10년-2년 = 8년에 해당하는 부가세를 반납했을 것입니다. 그리고 3년뒤에 업무용으로 변경한다면 8-3 = 5년에 해당하는 부가세를 환급받을 수 있겠습니다.
2) 양도세 - 양도세는 주택의 경우 비과세라는 것이 있기에 용도가 무엇이냐에 따라 세금액의 차이가 확나게 됩니다.
먼저 업무용을 주거용으로 변경했을 때를 알아보겠습니다. 주거용으로 변경한 시점부터 보유기간을 산정합니다. 보유 및 거주기간 2년을 채우고 1세대 1주택의 요건을 갖췄다면 비과세 받을 수 있습니다. 오피스텔에 투자하신 분들은 대부분 기존의 주택을 보유한 경우가 많죠. 주택을 가진 상태에서 오피스텔이 주거용이 된다면 1세대 2주택으로 양도세 중과가 될 수도 있습니다.
주거용을 업무용으로 변경했을 때를 말씀드릴께요. 영업용건물로 취급해서 주거용과는 다른 과세방식이 적용됩니다. 세율을 적용할 때는 용도가 변경된 날이 아닌 최초 취득일을 기준으로 합니다.
지금까지 오피스의 용도변경 시 세금에 대해 안내를 했습니다. 이제 어느정도 이해가 되시죠? 잘따져보고 유리한 쪽으로 변경해서 결정하시면 되겠습니다~
