소액임차인의 보증금 증감과 최우선변제권에 대해서 안내하겠습니다. 전세나 월세로 계약해서 임차하시려는 분들의 가장큰 고민은 내 보증금을 보호받을 수 있는지 일텐데요. 집에 선순위로 설정되어 있는 근저당이 없다면 문제 없지만 요즘은 조금씩 근저당이 있는 경우가 많아서 걱정하시는 분들 많습니다.
월세를 찾는 분들은 월세를 높이면서 보증금을 낮추고 이를 최우선변제금액에 적용되도록 하기도 합니다. 계약하기 전에도 인터넷을 통해 안전한 집 구하는 방법, 주의해야할 사항, 확인해야할 서류 등 꼼꼼히 챙겨서 보시는 분들도 계시구요. 이렇게 체크하고 잘 챙겨야 소중한 내 보증금 지킬 수 있겠습니다.
소액임차인의 보증금 증감 그리고 최우선변제금에 대해 설명하겠습니다.
최우선변제금은 경제적으로 취약계층이라 여겨지는 임차인을 보호하기위해 만든 제도 입니다. 집에 경매에 넘어가더라도 소액임차인의 범위에 속한 임차인은 경매 매각 대금에서 최우선으로 변제받도록 하는 것입니다. 처음 계약할 때는 소액임차인의 범위에 속하다가 재계약하면서 보증금 증액을 하는 경우가 있죠.
이렇게 소액임차인에서 벗어나게되면 어떨까요? 벗어나면 소액임차인의 혜택을 받지 못합니다. 처음에 소액임차인이었는데 재계약하면서 벗어났다고 하소연해봐야 이를 구제할 수 없습니다. 이때는 보증금을 올릴것이 아니라 월세를 조금 더 내는 것으로 협의하는 것이 좋습니다.
위와는 반대로 보증금 감액이 되서 소액임차인의 자격이 되었다면 이때는 어떨까요? 처음에는 아니었더라도 나중에 보증금 감액해서 소액임차인이 되었다면 최우선변제금 적용 대상이 됩니다. 경매로 넘어가게되면 관계인들이 허위통정 계약이라고 의심하고 문제를 제기할 수 있습니다. 이때를 대비해서 자금이 오고간 내역들을 명확하게 해두는 것이 좋겠습니다.
원래 임대차 계약을 둘로 나눠서 소액임차인이 된 상황을 설명하겠습니다. 임대차계약을 하려고 등기부를 보니 선순위에 근저당이 있는 경우가 있죠. 이 문제를 가지고 주인하고 협의를 하면서 남편과 아내가 반씩 계약을 해서 소액임차인으로 만들기도 합니다. 보증금와 월세를 반씩 분배해서 소액임차인의 범위에 포함되도록 계약을 하는 것인데요. 이렇게 계약을 하더라도 나중에 경매에 넘어가면 동일 세대원끼리는 보증금을 합산해서 따집니다. 당연히 소액임차인의 범위를 벗어나게 되어 최우선변제금 적용이 안되는 것입니다.
다음은 아파트에서 일부 공간을 임대차하기로 하고 소액보증금으로 계약서를 작성하는 것은 어떨까요? 요즘은 쉐어하우스 개념으로 방을 나눠서 임차하기도 합니다. 방이 여러개인 아파트 한채를 방별로 나눠서 임대차하는 경우는 각각 소액임차인으로서 최우선변제금 적용대상이 됩니다. 만약 경매를 앞두고 계약서가 작성되거나 보증금을 입금한 내역이 불분명하거나, 소액임차 보증금 금액을 합산한 금액이 많다고 느껴질 때는 이의제기가 있을 수 있습니다. 소액임차인 적용이 되지 않을 수 있으니 주의해야겠습니다. 보증금 입금내역, 공과금 납부내역을 잘 챙겨두고 계약서에 확정일자도 꼭 받아두는 것이 좋습니다.
지금까지 소액임차인의 보증금 증감에 따른 최우선변제권에 대해 안내했습니다.
