대항력 우선변제권 최우선변제권에 대해서 안내하겠습니다. 부동산 관련 정보를 보다보면 많이 들을 수 있는 용어들인데요. 간단한 내용으로 상식이니 잘 알고 계시면 도움이 되실꺼에요.
주택에 임대로 들어갈때 보증금을 주인한테 주고 계약을 합니다. 보증금은 나중에 계약이 만료되어 이사나올 때 다시 되돌려 받는 것이죠. 하지만 내가 계약하려는 집에 근저당이 설정되어 있고, 만약 문제가 생겨 경매로 넘어가게 되면 내 보증금을 날릴 수 있다는 것은 많이 아실껍니다.
이러한 상황을 피하기 위해서 계약전에 등기부등본을 확인해서 다른 권리가 있진 않은지, 위험요소들을 체크하는 것이죠.
입주를 하고나서도 내 보증금을 보호하기 위해 해야할 행동들이 있죠.
1. 전세권 설정 - 임차인은 임대인한테 보증금을 지불하고 계약을 하고나면 계약기간동안 해당 부동산의 용도에 따라 사용을 합니다. 그리고 본인의 권리에 대해서 등기부에 전세권 설정등기를 해서 보호받을 수 있도록 하는 것입니다. 이렇게되면 후순위 권리자, 그밖의 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 하지만 전세권 설정을 할 때 비용이 발생하고, 임대인이 등기부등본에 기재되는 것을 싫어해서 거부하기도 합니다.
2. 전입신고 + 확정일자 - 가장 많이 하는 보호방법이 되겠습니다. 이사하고나면 당연히 해야할 행동으로 전입신고와 확정일자라는거 다들 아시죠. 주민센터를 방문하거나 인터넷을 통해 하게되면 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 지역에 따라 정해진 범위에 해당하는 소액임차인한테는 최우선변제권도 생기게 되겠습니다.
대항력에 대해서 먼저 말씀을 드리겠습니다. 대항력은 주택의 인도 + 전입신고를 하면 생기게 됩니다. 이는 소유자가 변경되더라도 임대차계약기간을 보장받고, 보증금도 그대로 돌려받을 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 주택을 인도받고 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생하겠습니다.
임차한 주택이 경매에 넘어가는 경우 우선변제권이 있다면 배당을 청구할 수 있는데요. 이때는 위의 대항력 요건을 갖추고, 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 대항력, 확정일자까지 받는 것은 우선변제권이라고 생각하면 되겠습니다. 이렇게 우선변제권을 가지게되면 경매에서 후순위 권리자에 앞서서 배당금을 받을 수 있는 권리를 가지는 것입니다.
우선변제권은 대항요건과 확정일자 중 늦은 날로 효력이 발생합니다. 그리고 경매개시결정등기 이전에 대항력을 갖춰야 배당을 청구할 수 있습니다. 배당요구 신청을 해야하고, 대항력은 배당요구종기일까지 유지해야 되겠습니다.
전입신고를 통해 대항력을 갖추고, 확정일자는 받지 않았다면 경매에 넘어갔을 때 배당을 신청할 수 없고, 계약기간까지 거주할 수만 있겠습니다.
최우선변제권은 소액임차인으로 보증금 중 일정액을 선순위의 권리자보다 우선해서 받을 수 있는 권리가 되겠습니다. 최우선변제권을 갖기위해서는 대항력과 소액보증금의 요건을 갖추면 됩니다. 법에서 정한 범위내에 보증금이 되어야하고, 경매개시결정등기 전까지 대항력을 갖춰야합니다. 우선변제권과 마찬가지로 대항력은 배당요구종기일까지 유지되어야하고, 배당요구를 해야합니다.
만약 전세권 설정도 하고, 우선변제권도 가지고 있을 때는 어떨까요?
전세권은 물권, 우선변제권은 채권입니다. 보증금을 보호하기위한 성격을 비슷하나 각각 다른 권리입니다. 전세권은 전세기간이 만료되지 않거나 전세금 전액을 받지 않으면 소멸하지 않겠습니다. 전세권이 선순위에 있고, 우선변제를 신청했는데 배당을 다 받지 못했다면 전세권을 내세워 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집에 거주할 수 있는 것입니다.
지금까지 대항력, 우선변제권, 최우선변제권에 대해 안내했습니다.
