분양권 주택수 포함되는지에 대해 안내하겠습니다. 입지가 좋은 곳의 아파트는 재개발, 재건축 단계부터 관심이 뜨겁고, 청약에서도 높은 경쟁률로 이슈가 됩니다. 청약 경쟁률이 높은 곳은 그만큼 인기가 많다는 것이고, 그 인기는 프리미엄으로 나타나게 되는데요. 그러다 보니 분양권이나 입주권에 대한 인기도 높겠습니다. 입주권은 재개발이나 재건축의 조합원한테 주어지는 것으로 새 아파트에 입주할 수 있는 권리가 되겠습니다.
재개발, 재건축 진행과정을 살펴보면 기본계획 수립 - 안전진단 - 정비구역 지정 - 추진위원회 구성 - 조합설립 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 이주 및 착공 - 분양 - 입주 및 청산의 단계로 진행됩니다. 조합원 분양가는 일반분양가보다 저렴하게 책정되기에 입주권을 가진 조합원은 분양권보다 저렴한 금액으로 입주할 수 있겠습니다. 시공사에서는 조합원들을 위해 이주비를 지원해주거나, 발코니 확장, 시스템에어컨 등을 무상으로 설치해주기도 합니다. 조합원들의 큰 장점 중 하나는 로열동, 로열층은 먼저 선점할 수 있다는 것이 되겠습니다. 조합원들이 우선하여 동, 호수를 배정받고 남는 곳을 일반분양이 가져가는 것입니다.
조합원이 아닌 사람은 일반분양에 청약을 넣고 당첨되어야 분양권을 획득하게 됩니다. 평형대와 동, 호수가 확정되어 나오겠는데요. 일반분양가는 조합원분양가에 비해 약 10~20% 높게 책정됩니다. 중도금을 대출을 받게 되면 우선 들어가는 비용이 계약금이 되겠습니다. 초기에 투자금이 적고, 취득세가 낮다는 것이 장점이 되겠습니다. 분양권은 주택이 완공되고 잔금을 완납한 뒤에 등기를 하는 때부터 주택으로 변경됩니다.
입주권은 입주할 수 있는 권리지만 세법상 주택으로 판단합니다. 만약 1주택, 1입주권을 가지고 있다면 2주택을 소유한 것으로 보게 됩니다. 당연히 주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하는 것이죠.
분양권은 주택 수에 포함하지 않기 때문에 주택을 팔 때도 아무런 영향을 미치지 않겠습니다. 계약금, 중도금만 냈을 뿐 아직 아무것도 아니기에 가지고 있는 동안에는 아무런 세금이 부과되지 않겠습니다. 위에서 말한 초기 투자금이 적고, 프리미엄이 생길 수 있기에 투기세력이 거래를 주도해왔었습니다. 부동산 정책으로 분양권을 전매하게 되면 주택 보유와 관계없이 중과되겠습니다.
정부에서는 청약에 당첨되고나서 입주하기 전에 차익을 챙겨 전매하고, 또다시 무주택으로 다른 곳에 당첨되어 전매를 하는 세력들을 미리 차단하고자 분양권도 주택수에 포함하기도 하였습니다. 투자자들이 분양권 거래를 하지 못하도록 대책을 내놓은 것입니다. 분양권을 1주택으로 간주하게 되면 분양아파트에 입주하면서 등기 후 6개월 이내에 전입하고, 기존 주택을 2년 내에 처분한다는 서약서를 작성합니다. 그래야 담보대출이 가능하겠습니다. 2018년 12월 11일 이후에 모집공고나 관리처분계획, 사업계획을 승인 신청한 주택은 계약을 체결하는 날부터 분양권을 1주택으로 간주합니다.
