재개발 비례율에 대해 안내하겠습니다. 주거환경이 열악하고 낙후된 지역은 재개발 사업을 진행하여 새롭게 정비를 합니다. 재건축시장의 규제가 강화되면서 재개발 쪽으로 진행이 많아지고 있는데요. 사업성이 좋을 것 같은 곳은 투자하는 사람들도 많이 몰려듭니다. 재개발에서 사업성을 판단하는 지표를 알아야겠죠.
재개발이 어떤 사업인지를 먼저 알려드리겠습니다. 낡은 단독주택이나 상가들이 밀집되고 기반시설도 부족한 곳에 아파트를 새로 지어 새로운 주거단지로 정비하는 사업이 되겠습니다. 사업의 목적은 도시기능의 회복과 구도심 개선이 되겠습니다. 당연히 투자하는 사람들은 큰 이익이 될 것이라 예상하고 투자를 하는 것이겠죠.
재개발에서 이익을 보려면 조합원의 권리가액이 높게 평가될 곳을 선정하는 것이 좋겠습니다. 감정평가액에 비례율을 곱한 값이 조합원 권리가액이 되겠는데요. 감정평가액은 시장, 군수가 선정한 2명 이상의 감정평가사가 각각 산정한 평가금액의 평균으로 결정하겠습니다.
조합원 권리가액의 중요한 요소가 바로 비례율이 되겠습니다. 비례율은 재개발 사업에서 이익, 비용배분을 위해 넣는 공식이 되겠습니다. 총 사업이익은 총 분양수입 - 총 사업비입니다. 이 값에서 종전 평가액으로 나눠서 계산합니다.
이렇게 계산한 재개발 비례율 값은 100%을 초과할수록 사업성이 좋다는 것을 뜻합니다. 이 값은 사업시행인가 단계에서 추정을 하겠는데요. 예상치이기 때문에 준공 후 청산 시점에서 값이 달라지기도 합니다.
재개발의 비례율이 높아지면 조합원의 권리가액도 늘어나겠죠. 조합원의 분담금이 줄어들기에 실수요자뿐만 아니라 투자자한테도 좋겠습니다. 부동산 시장의 흐름에 따라 비례율도 차이가 나겠는데요.
인근의 주택 가격이 상승하여 일반분양가가 높아지거나, 조합원 수가 적고 일반분양 물량이 많은 지역, 세입자 비율이 적은 곳, 건축비용이 적게 들어가는 평탄한 지역, 사업 속도가 빠른 곳은 비례율을 높게 산정합니다. 투자자는 이러한 내용들을 검토해서 투자 여부를 결정하는 것이죠. 비례율은 어디까지나 예상 값으로 맹신할 것이 아니라 사전조사를 철저히 해서 결정해야겠습니다.
