자녀한테 부담부증여를 할 때의 상황에 대해 안내를 하겠습니다. 요즘은 부동산 거래를 할때 자금의 송달을 투명하게 하도록 관리하고 있죠? 과거에는 증여에 대해 일정부분 누락시켜도 큰 무리없이 넘어가곤 했었는데, 지금은 상황이 다릅니다. 그래서 부모가 본인이 가지고 있는 집을 자녀에게 주고 싶어도 세금문제로 고민을 하는 경우가 많습니다. 소유자를 본인으로 그대로 두고 그냥 들어가서 살라고 해도 괜찮을까? 아니면 그냥 증여신고를 하고 맘편하게 증여를 해줄까? 이런고민을 하시는 분들이 많습니다.
세금관련해서는 세무사와 상담하시는 것이 가장 확실한 방법이 되겠습니다. 보통은 이런 상황에서 부담부증여에 대한 안내를 해주는데요. 증여를 하면서 그나마 세금을 가장 줄일 수 있는 방법입니다. 부담부증여는 은행융자를 떠안은채로 해당자산을 증여하는 것을 말하는데요. 자녀에게 이러한 방법으로 증여를 할 때 4가지 방법을 고민해보시면 되겠습니다.
1. 일반증여 2. 은행융자 포함 부담부증여 3. 자녀한테 주택을 매매 4. 주택을 팔고 현금 증여
이렇게 4가지가 되겠는데요. 어떤게 가장 유리할지는 한번 따져보고 결정해야겠습니다. 일단 상황을 3억을 기준으로 가정해보겠습니다.
1) 일반증여 - 가격이 3억이되는 주택을 증여하는 경우, 자녀한테 공제액은 5천만원입니다. 그럼 3억-5천 = 2.5억이 과세표준이 됩니다. 그럼 2.5억에 세율 20%를 곱하고 누진공제 천만원을 제하면 산출세액은 4천만원이 됩니다.
2) 은행 융자 포함 부담부증여 - 주택의 가격은 3억, 전세보증금 1억, 은행융자 1억이 있다고 가정하겠습니다. 역시 자녀한테 공제액 5천만원을 빼고, 거기에 보증금과 융자금액 2억을 뺍니다. 그럼 과세표준이 5천만원이 되겠죠. 세율 10%를 곱하면 세액은 5백만원이 됩니다.
위의 일반증여와 비교하면 1/8수준으로 확 떨어진 것을 알 수 있습니다. 부채를 포함해서 증여를 하면 세금을 많이 줄일 수 있습니다. 하지만 이게 다가 아니라 한가지 더 생각을 할 것이 있습니다. 은행융자는 부모에게서 자녀한테로 넘어간 것이죠? 이는 자녀에게 매매한 것과 똑같은 결과가 됩니다. 그래서 부담부증여를 한 부모는 양도소득세가 발생합니다. 나중에 예상치못한 결과로 잘못된 판단을 하기전에 반드시 세금이 부과되는지, 얼마나 내야하는지를 확인하고 결정해야겠습니다.
3) 자녀한테 주택을 매매 - 자녀와의 거래는 특수관계인과의 거래이기에 매매했다는 것을 입증할 수 있어야 합니다. 기본적으로 세무관청에서는 이를 증여로 의심하고 확인하기 때문입니다. 부모 자식 간의 매매계약을 입증하지 못한다면 당연히 증여로 보고 증여세, 그리고 가산세까지 납부해야됩니다. 오히려 더 많은 세금을 내야할 수도 있으니 정확하게 입증할 근거가 있어야겠습니다.
4) 주택을 팔고 현금 증여 - 다른 사람에게 주택을 매매한 뒤에 그 금액을 자녀에게 현금으로 증여할 수도 있습니다. 당연히 현금을 주는 것도 증여가되죠. 자금출처조사를 하고 증여로 판명되면 증여세가 발생합니다.
이렇게 4가지 방법을 통해 자녀에게 증여를 해줄 수 있겠는데요. 가장 세금혜택이 큰 것은 2번의 부담부증여가 되겠습니다. 이때는 증여세액은 다른 방법보다 줄지만, 은행 이자와 양도세가 발생하기에 이것에 대해서도 미리 체크를 해야되겠습니다. 절세효과가 크기에 부담부증여를 많이들 하시는데요. 이번에는 부담부증여시 주의사항에 대해 안내를 하겠습니다.
자녀가 세대분리 되어 있는 상태에서 주택을 증여하는 것이 좋습니다. 그래야 1세대 1주택을 인정받고 나중에 양도세에서 혜택을 볼 수 있겠죠. 만약 세대분리가 되지 않은 상태라면 1세대 2주택이 되고, 양도세 부담이 생깁니다. 자녀의 세대분리에 대해서는 자녀가 30세이상이라면 독립세대로 인정받을 수 있습니다. 30세 미만인 경우 학생이나 미성년자는 원칙적으로 세대분리가 안됩니다. 만약 혼인을 하거나 근로소득, 사업소득이 있다면 세대분리를 인정받을 수 있습니다.
다음으로 주의할 점은 주택을 증여받은 자녀가 5년내에 그 주택을 처분하게되면 취득가격을 부모님이 취득한 가격으로 판단합니다. 당연히 양도차익은 더 커질 것이며, 발생하는 세금도 더 커지기에 주의해야겠습니다.
부담부증여를 하면서 은행이자를 부모가 대신 납부해 준다면 당연히 그것도 증여로 봅니다. 원금이나 이자를 상환할 때는 반드시 자녀 소득으로 갚는 것이 좋겠습니다.
부담부증여 잘알고 이용하면 절세에 큰 도움이 될 수 있겠습니다. 잘 확인하시고, 좋은 결과 내시길 바랍니다~
